Nhận định về thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản 2 năm vừa qua phát triển tích cực, có sốt đất cục bộ và hiện tại đang hơi trầm lắng nên việc quan trọng trước mắt là phải sốc thị trường đi lên, thông qua nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó có việc điều hành nguồn cung vốn BĐS hợp lý. Tôi cho rằng ngoài việc chúng ta phục hồi kinh tế, năm nay cần chú trọng ổn định kinh tế vĩ mô, trong đó có câu chuyện về lạm phát, rủi ro hệ thống tài chính, nhất là thị trường chứng khoán và bất động sản- không có nghĩa là siết chặt nhưng phải lành mạnh hoá.Tại: Rủi ro thị trường tài chính của Việt Nam ở mức “Trung bình cao” Về lâu dài, cần quản lý các ngân hàng bằng các chỉ số tài chính thay vì công cụ hành chính là trần tăng trưởng tín dụng. Đến nay, rất ít quốc gia trên thế giới còn sử dụng công cụ giao chỉ tiêu tín dụng.Tại: Khó bỏ cơ chế cấp hạn mức tín dụng ngay, vì sao? Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam? Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý, nguồn vốn, giá nguyên vật liệu tăng..., điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến nền kinh tế? Thứ nhất, bất động sản đóng góp cả trực tiếp và gián tiếp lớn cho nền kinh tế. Trước dịch Covid-19 như năm 2019, lĩnh vực đầu tư – kinh doanh bất động sản đóng góp 4,5% GDP, cộng thêm lĩnh vực xây dựng gần 6% GDP; như vậy cả BĐS và xây dựng là khoảng 10,5% GDP, thấp hơn mức 14-15% của Trung Quốc, Ấn Độ, Thái Lan và nhiều nước khác…v.v. Điều này cho thấy lĩnh vực bất động sản còn nhiều dư địa phát triển trong tương lai. Thứ hai, bất động sản là ngành kinh tế có tính lan tỏa lớn. Theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp tới lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý nhất là 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp là xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ lưu trú - ăn uống, du lịch cùng với lĩnh vực kinh doanh BĐS đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019. Thứ ba, bất động sản có mối quan hệ liên thông mật thiết với ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm; cái mà tôi vẫn gọi là "tứ giác liên thông". Thí dụ, mối quan hệ giữa ngân hàng – BĐS thể hiện là tín dụng BĐS (nhà ở và kinh doanh BĐS) chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của các TCTD, khoảng 65% tài sản đảm bảo của các TCTD là BĐS. Hay mối quan hệ giữa BĐS và chứng khoán thể hiện qua chỉ số vốn hóa các doanh nghiệp BĐS niêm yết chiếm khoảng 17% tổng vốn hóa TTCK, doanh nghiệp BĐS đứng thứ hai trong các DN phát hành trái phiếu ra thị trường…v.v. Thứ tư là bất động sản thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Bình quân mỗi năm, tỷ trọng vốn FDI đăng ký vào bất động sản chiếm 11%. Nếu tính từ khi Việt Nam mở cửa nền kinh tế đến nay, vốn đăng ký vào bất động sản đạt khoảng 65,3 tỷ USD, chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam. Những yếu tố trên cho thấy bất động sản đóng vai trò rất lớn cho nền kinh tế. Do đó, nếu bất động sản bất ổn thì đương nhiên kinh tế sẽ rất khó khăn. Tôi rất đồng tình với phát biểu ban đầu của Thủ tướng là đảm bảo kinh tế vĩ mô thì mới ổn định thị trường này và ngược lại. Một trong những điểm nghẽn lớn chính là vốn, ông có thể cho biết phân tích rõ tại sao lại có điểm nghẽn này? Nguồn vốn với lĩnh vực bất động sản khá đa dạng gồm 5 nguồn chính: (i) vốn tín dụng ngân hàng; (ii) huy động từ TTCK; (iii) từ nước ngoài (chủ yếu là FDI); (iv) vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; (v) từ ngân sách Nhà nước (dạng ưu đãi thuế, phí, tiền thuê đất, các gói kích cầu, chương trình phục hồi…). Trong đó, có 2 nguồn vốn chủ lực là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Về cơ bản những năm vừa qua vốn từ hai nguồn này là khá tốt nhưng thời gian gần đây có dấu hiệu chững lại, nhất là TPDN. Có 3 lưu ý về nguồn vốn cho bất động sản: Thứ nhất, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines, nhưng thấp hơn so với Trung Quốc, Mỹ (29%, Đài Loan (32%), có thể thấy, dư địa để cho vay bất động sản tại Việt Nam vẫn còn, đặc biệt cho vay nhà ở, khu công nghiệp…v.v. Riêng về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nếu chúng ta có thái độ ứng xử phù hợp, đây sẽ là kênh huy động vốn trung và dài hạn rất tốt cho doanh nghiệp. Rất tiếc trong thời gian vừa qua đã có dấu hiệu chững lại. Do đó, có thể thấy rủi ro đối với câu chuyện vốn cho bất động sản chính là chưa đa dạng, mặc dù có 5 loại hình khác nhau nhưng vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chúng ta chưa có nhiều nguồn vốn cho BĐS từ các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm nhà ở...v.v. Một số doanh nghiệp bất động sản cho biết đang khó khăn do nguồn cung vốn tín dụng bị kiểm soát. Theo ông, cần có biện pháp gì để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là sau khi Thủ tướng đã chỉ đạo không siết tín dụng bất hợp lý? Như Thống đốc NHNN đã cho biết, tín dụng BĐS trong 6 tháng đầu năm vẫn tăng khoảng 12%. Tuy nhiên, một số trường hợp doanh nghiệp, người mua nhà khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng có thể là rơi vào một số trường hợp ngân hàng đã cạn room tín dụng. Để giải quyết vẫn đề này, tôi được biết sắp tới, NHNN sẽ có cuộc họp với các NHTM để bàn về hạn mức tăng trưởng tín dụng. Theo quan điểm của tôi, trong tình hình hiện nay, nhất là để hỗ trợ phục hồi và lạm phát trong tầm kiểm soát, lạm phát chủ yếu là do chi phí đẩy (giá cả tăng), chứ không phải do cung tiền; chúng ta có thể nới room tăng trưởng tín dụng cả năm cao hơn một chút, đâu đó khoảng 15% sẽ là con số hợp lý. Ngoài ra, thị trường bất động sản cần thêm những động lực gì để trở lại mạnh mẽ, đóng góp xứng đáng vào tăng trưởng kinh tế? Một là, ngoài vốn tín dụng, Nhà nước cũng cần quan tâm sớm tháo gỡ, lành mạnh hóa thị trường trái phiếu doanh nghiệp bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ năm nay và 2 năm tới. Theo số liệu của Fiingroup, nợ trái phiếu DN đến hạn phải trả năm 2022 là 123,4 nghìn tỷ đồng, năm 2023 là 232 nghìn tỷ đồng, 2024 là 227,4 nghìn tỷ đồng, trong đó khoảng 35% là của doanh nghiệp BĐS. Nếu chúng ta không kịp thời tháo gỡ để những DN này có thể tiếp tục huy động vốn từ TPDN, thì rủi ro "vỡ nợ" có thể xảy ra. Vì vậy, rất cần có ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu hiệu ứng "domino" có thể xảy xa. Hai là, có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung-cầu bất động sản. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý, ví dụ chúng ta có 429 dự án condotel đang bị tồn động, và nếu tháo gỡ thì có thể giải tỏa khoảng 30 tỷ USD. Về lâu dài, phải hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, đồng bộ, nhất quán và ít thay đổi hơn. Ba là, thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn. Có thể thấy hiện nay đầu mối về vấn đề này chưa rõ ràng, Bộ Xây dựng một chút, Bộ Tài nguyên và Môi trường một chút, các bộ, ngành khác một chút, bộ quản lý quỹ đất, bộ quản lý tài sản trên đất …nên rất khó làm và chưa rõ trách nhiệm. Bốn là, cần quan tâm cải thiện mạnh mẽ, thực chất thủ tục hành chính, nhất là các quy trình, thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu; minh bạch hóa thông tin; nâng cao hiệu quả phối kết hợp các bộ, ngành, địa phương liên quan; đẩy nhanh tiến trình chuyển đổi số, xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu trong lĩnh vực BĐS, xây dựng…v.v. Năm là, tăng cường vai trò của các Hiệp hội ngành nghề (Hiệp hội BĐS, Hội môi giới BĐS…), nhất là trong vai trò phản biện, tư vấn chính sách, nghiên cứu, đào tạo, chuẩn hóa, kết nối, góp phần thúc đẩy tính công khai, minh bạch, chuyên nghiệp của thị trường. Về lâu dài, để doanh nghiệp không quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng hay trái phiếu thì cần có những thay đổi như thế nào? Đây là thời điểm quan trọng để chúng ta thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, tức là tổ chức tài chính bất động sản mới như quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REIT, cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS). Thứ hai, cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án BĐS…); đặc biệt, chúng ta phải phân ra bất động sản theo các phân khúc khác nhau, từ đó xác định mức độ rủi ro khác nhau và có quản lý, ứng xử phù hợp. Cuối cùng là ổn định kinh tế vĩ mô, quan tâm hơn đến tính liên thông giữa các thị trường, nhất là giữa ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – bất động sản; và giống như thị trường vốn, thị trường bất động sản phải ngày càng minh bạch, chuyên nghiệp.
