Nhiều người dân kỳ vọng tăng cung để giảm áp lực giá bất động sản nhưng điều này hiện không dễ. Trong ảnh: một dự án nhà ở xã hội đã ngưng thi công vài tháng nay ở TP.HCM - Ảnh: SƠN NGUYỄN Điều này có nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao bất hợp lý. Khó triển khai dự án mới Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, cho hay dù là một công ty thực hiện các dự án nhà ở xã hội - doanh nghiệp được ưu tiên trong tiếp cận nguồn tín dụng - nhưng thực tế việc thực hiện hồ sơ vay mới của công ty đang gặp khó khăn. "Ngân hàng nói phải chờ thủ tục khoảng 3 tháng nữa. Kéo thêm thời gian vài tháng đối với doanh nghiệp cũng đã rất mệt. Vì doanh nghiệp chạy dòng tiền liên tục, thiếu tiền một khâu sẽ ảnh hưởng rất nhiều thứ. Trước đây thủ tục thẩm định vay chỉ trong vòng 1 tháng nay có khi kéo dài đến 4, 5 tháng luôn", ông Nghĩa nói. Đề nghị không nêu tên doanh nghiệp vì ảnh hưởng đến việc kinh doanh nhưng chủ tịch HĐQT công ty B.Group - một doanh nghiệp bất động sản lớn có dự án cả trong Nam ngoài Bắc - mệt mỏi chia sẻ: sau giai đoạn đẩy nhanh tiến độ một số dự án, hiện công ty không thể đủ nguồn vốn để triển khai dự án mới. Những dự án đang trong quá trình triển khai cũng rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan vì thiếu vốn và những vấn đề liên quan khác nên hầu hết đều phải làm cầm chừng, qua ngày. Vị chủ tịch công ty này nói thêm, hai năm đại dịch COVID-19, doanh nghiệp bất động sản bị đình trệ thi công dự án, vừa hoạt động trở lại được mấy tháng. "Giờ chúng tôi không làm thì lấy gì nuôi công nhân, không lẽ bỏ mặc họ vào thời điểm này. Nhưng rõ ràng những khó khăn này chưa biết tháo gỡ ra sao...", chủ tịch HĐQT công ty B.Group cho biết. Tình hình tại công ty cổ phần địa ốc L. còn bi đát hơn. Đang cần nguồn vốn để đầu tư phát triển dự án mới và đền bù giải tỏa mặt bằng nhưng thủ tục vay cứ gặp khó khăn, có nơi nói là siết theo chủ trương, có nơi bảo "hết room". Xoay mãi không được, năm nay công ty L. không thể triển khai được dự án nào dù có quỹ đất, đành phải tính đến phương án cho thuê để kiếm thu nhập nhằm nuôi sống người lao động để... chờ. "Phương án này không phải là phương án kinh doanh. Chúng tôi đành nhắm mắt chọn phương án này vì không thể còn phương án nào khác nữa, chứ làm doanh nghiệp mà không thể triển khai dự án thì thật bĩ cực rồi", ông chủ tịch của công ty cổ phần địa ốc L. thông tin. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho hay gặp khó trong duy trì dự án cũ và phát triển dự án mới vì thiếu vốn. Trong ảnh: tại một dự án dang dở ở TP.HCM vì nhiều lý do - Ảnh: SƠN NGUYỄN Khan nguồn cung, giá nhà sẽ leo thang Ông Trần Đức Vinh, chủ tịch Công ty Trần Anh Group, nói với Tuổi Trẻ rằng trong bối cảnh thị trường vốn hiện nay, ngay cả những doanh nghiệp bất động sản trường vốn cũng dễ gặp khó khăn vì doanh nghiệp luôn phải gối đầu vốn cho các dự án. Bởi ngoài vốn chủ sở hữu, chủ đầu tư muốn thực hiện dự án thì cần vốn ngân hàng nhưng hiện nay nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được. Chưa kể, tình hình tiếp cận tín dụng của người mua nhà (đầu ra) cũng gặp không ít khó khăn. "Đơn vị phát triển khó khăn, người bán khó khăn và người mua cũng khó khăn, thị trường đang trong lúc rất khó khăn", ông Vinh nói. Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa lo lắng về siết vốn như vậy, các dự án mới không được triển khai sẽ dần tạo khan hiếm nguồn cung, khiến bất động sản tiếp tục tăng giá. "Đó là cục diện mà chúng ta có thể hình dung ra nếu tiếp tục như thế này", ông Nghĩa thẳng thắn. Cho rằng thị trường bất động sản bao giờ cũng cần nhiều nguồn vốn khác nhau, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ví von nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng và xã hội hóa từ trái phiếu có vai trò như "bà đỡ". "Việc lành mạnh hóa hai nguồn vốn này là đúng của bất cứ nền kinh tế nào" nhưng theo ông Châu, thực tế là các ngân hàng thương mại tuyên bố tạm dừng cấp tín dụng cho bất động sản là họ dừng ngay. Điều này khiến doanh nghiệp bất động sản bất ngờ, khó xoay kịp. Bên cạnh đó, việc sửa đổi nghị định 153 khiến trong tháng 4-2022, không có một doanh nghiệp bất động sản nào phát hành một tấm trái phiếu doanh nghiệp. Rủi ro hiện nay, theo ông Châu, là thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng hơn, giá nhà ở có dấu hiệu tăng cao bất thường, tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Ngoài ra, gặp khó trong hoạt động, doanh nghiệp bất động sản cũng khó thực hiện các nghĩa vụ đối với ngân hàng, đối với những trái chủ, đối với cả khách hàng. "Thiếu hụt nguồn cung càng khiến sự lệch pha cung cầu gay gắt hơn, nhất là sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội", ông Lê Hoàng Châu nói. Cấp vốn bình thường cho nhu cầu thực, chính đáng Theo các chuyên gia bất động sản, 70% vốn đầu tư của khoảng 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh từ 2019 đến nay, khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng theo lộ trình, tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn đã giảm nên hệ số rủi ro với các khoản cho vay bất động sản tăng cao. Vì thế, nay các doanh nghiệp bất động sản đối mặt thêm thách thức về nguồn vốn. Công ty cổ phần N. cũng đang khó huy động vốn, trái phiếu doanh nghiệp cũng chưa thấy lối ra dẫn đến khó triển khai các dự án đang thực hiện. Theo tiết lộ của vị lãnh đạo công ty này, một số dự án của họ hiện nay chấp nhận chậm tiến độ hoặc kéo giãn tiến độ dù có thể tình hình phải bồi thường lãi suất cho người mua nhà... "Với đà này thì 3, 4 năm nữa nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ chết. Phải ưu tiên tín dụng nhu cầu nhà ở thực của người dân", vị lãnh đạo doanh nghiệp này lo lắng nói. Huy động trái phiếu bị nghẽn Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý 1 năm nay nhóm các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng khối lượng phát hành ra thị trường đạt 17.211 tỉ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên cả nước. Nhưng sau sự cố Tân Hoàng Minh, số liệu của VBMA cho thấy, trong tháng 4 có 23 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị phát hành 16.472 tỉ đồng, nhưng không có đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp nào của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Hầu hết các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng là của các ngân hàng thương mại. B.NGỌC Siết đột ngột tác động lớn tới thị trường Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư và quản lý bất động sản G5, hai kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong khi huy động từ khách hàng theo Luật kinh doanh bất động sản phải đủ điều kiện mới được huy động. Việc siết vốn đột ngột sẽ tác động rất lớn tới thị trường, trong đó những dự án bất động sản đang triển khai dở dang sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Theo tôi, việc siết vốn với bất động sản cần xem xét với từng dự án, dựa trên đánh giá tính khả thi triển khai, hoàn thành dự án. Dừng cho vay vốn đồng loạt với tất cả các dự án sẽ ảnh hưởng tới nguồn cung. Những năm gần đây nguồn cung nhà ở khan hiếm, giờ siết vốn sẽ có nguy cơ nguồn cung khan hiếm hơn, có thể đẩy giá nhà tăng cao hơn, người mua nhà cuối cùng sẽ chịu thiệt. Trong khi đó ông Nguyễn Chí Thanh, tổng giám đốc Công ty cao ốc quốc tế Hồ Tây, nhận định những dự án bất động sản đủ điều kiện hiện nay vẫn có thể huy động được tín dụng ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn. Tất nhiên, những ngân hàng còn hạn mức tín dụng họ mới có thể cho vay, ngân hàng nào đã hết hạn mức sẽ phải dừng lại. Siết tín dụng với bất động sản cũng cần nhìn nhận theo hướng dự án nào không đủ điều kiện, những doanh nghiệp năng lực hạn chế, dự án tiềm ẩn rủi ro... thì tín dụng phải dừng. Dự án đủ sức hấp dẫn thì ngân hàng vẫn cho vay. BẢO NGỌC
