Siết vốn tín dụng và hệ quả giá bất động sản tăng bất thường

Nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản giảm tốc, giảm tỷ trọng. Điều này khiến nguồn cung bất động sản ngày càng thiếu trầm trọng và hệ lụy là giá bất động sản tăng bất hợp lý.

Khó chồng khó trên thị trường bất động sản

Tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp - hai kênh cấp vốn chính cho các dự án bất động sản đều đang chung tình cảnh khó khăn.

Riêng về tín dụng, trong báo cáo vừa công bố, lãnh đạo Hội môi giới bất động sản Việt Nam dẫn số liệu cho biết, tính đến hết quý I năm nay, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, nhưng thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản, tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, đây là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.

Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Như vậy, theo Hội môi giới, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác. Trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, theo Hội môi giới, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, cơ quan chức năng lẫn công chúng có xu hướng e ngại với hình thức huy động vốn quan trọng này và chờ đợi diễn biến.

Tháng 4 năm nay, không có doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Trong khi đó, bất động sản từ trước đến nay luôn thuộc một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.

Theo thống kê của VBMA có 23 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với giá trị 16,472 tỷ đồng trong tháng 4. Phần lớn đến từ các ngân hàng thương mại với gần 15.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 91% (Nguồn: VBMA).

"Việc không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu trong tháng 4 có thể là hậu quả đầu tiên của những e ngại đó", lãnh đạo Hội môi giới bất động sản nhận định.

Đáng lưu ý, việc "co hẹp" các nguồn vốn quan trọng đổ vào thị trường bất động sản lại diễn ra trong bối cảnh nguồn cung dự án đang vô cùng khan hiếm. Theo số liệu vừa công bố của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý I năm nay, mới chỉ có 22 dự án phát triển nhà ở thương mại hoàn thành với 5.217 căn. Số lượng dự án này ,theo Bộ Xây dựng, chỉ bằng khoảng 47% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 54 % so với cùng kỳ năm 2021.
Cũng trong quý 1, số lượng dự án được cấp phép mới chỉ là 39 dự án, bằng khoảng 41% cùng kỳ năm 2021, trong đó số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng thời điểm cách đây 1 năm.

Sắp tới, việc không tiếp cận được nguồn vốn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không có đủ nguồn lực để hoàn thiện, đưa dự án vào vận hành, khiến nguồn cung vốn đã khan hiếm nhiều năm qua lại càng thêm tắc nghẽn.

Giá cả leo thang bất hợp lý

Đáng lo hơn, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh hệ quả nhãn tiền về giá bất động sản khi thị trường khan hiếm nguồn cung. Cụ thể, thị trường nhà đất TPHCM đã chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 - 10% chỉ trong vòng một tháng.

Báo cáo 4 tháng của một đơn vị nghiên cứu thị trường tại Việt Nam cũng chỉ ra điều tương tự khi giá rao bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới hơn 9%, cao hơn hẳn mức trung bình chỉ khoảng 5-8% của các tháng trước đó.

Giá chung cư trong tháng 4 năm nay so với thời điểm năm ngoái vẫn chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt" (Ảnh: Batdongsan.com.vn).


Có thể thấy, việc chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

Giá các loại bất động sản vẫn chưa dừng đà tăng.

Đặc biệt, theo nhiều chuyên gia, mức giá bất động sản tăng lên bất thường sẽ thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan như bán lẻ, sản xuất công nghiệp… từ đó gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, vốn đang trong giai nhạy cảm phục hồi hậu Covid-19.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, thị trường bất động sản có những đóng góp hết sức quan trọng trong nền kinh tế, liên quan mật thiết đến các ngành nghề kinh tế lớn như du lịch, tài chính, xây dựng…, có sức lan tỏa đến trên 30 ngành nghề.

Theo ông Dũng, sự phát triển của thị trường vốn sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản. Ngược lại, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh sẽ đảm bảo sự ổn định, an toàn cho thị trường vốn. Do đó, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là một trong số các giải pháp vô cùng quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Ngoài ra, tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản.

Thay vì "ngăn sông" thì hãy "nắn dòng"

Trước "nghịch lý" cung - cầu và giá cả leo thang, nhiều chuyên gia lên tiếng cho rằng, thay vì "ngăn sông" hãy "nắn dòng" để tránh những hệ lụy tiêu cực đối với nhà trường. Theo đó, Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Càng mất cân đôi cung cầu bất động sản, càng khiến giá cả tăng bất thường (Ảnh: Hữu Khoa).

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV tại hội thảo mới đây đã đặt câu hỏi đáng lưu tâm: Điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản?

Ông Lực cho rằng, việc nghẽn dòng vốn có thể làm tăng mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không thể giảm…). Dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… Doanh nghiệp, thị trường lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án.

Trong khi ấy, theo ông, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung… Từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 tỷ đồng đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Do vậy cách tiếp cận theo ông cần chú ý tới sự cân bằng, hài hòa, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

Theo các chuyên gia, cần có quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp. Đặc biệt, những chủ đầu tư uy tín, dự án chất lượng, hiệu quả, có tiến độ tốt, tính thanh khoản tốt cần được ưu tiên dòng vốn.

Ngoài ra, để thị trường phát triển, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…